Kopen van aandelen of vastgoed, welke je gaat verhuren aan een derde partij, ook wel commercieel vastgoed genoemd?
De spaarrentes zijn op dit moment nagenoeg nihil. Om rendement te maken met je vermogen heb je verschillende mogelijkheden. Een optie is beleggen in aandelen of het kopen van commercieel vastgoed.
Als je commercieel vastgoed koopt, zal je in de regel tenminste 40% van de investering met eigen geld moeten doen. De aankoop heeft bijna altijd een lange termijn karakter, waardoor je geld voor langere tijd vast staat. Met betrekking tot de inkomsten ben je veelal afhankelijk van 1 of enkele huurders, waardoor je je risico beperkt kan spreiden. Door te investeren in commercieel vastgoed ben je wel heel direct betrokken bij je investering, je weet wat je koopt. Als jezelf de contacten onderhoudt met de huurders, heb je geen beheerskosten. Bij commercieel vastgoed heb je natuurlijk wel te maken met kosten (verzekeringen, belastingen e.d.) en onderhoud. Als je belegt in aandelen ben je veel flexibeler, dagelijks kan je je investering verkopen en liquide maken. Ook kan je met kleinere bedragen al starten, waarbij je in diverse aandelen of fondsen kan beleggen waardoor je je risico kan spreiden. De fondsen worden beheerd door professionals, die voor jou de marktontwikkelingen in de gaten houden. Voor het aankopen van aandelen en beheren van een portefeuille betaal je in de regel wel een beheersfee.
Tip: Tip: indien je investeert in commercieel vastgoed reserveer dan circa 15% van de huur voor lopende kosten en toekomstig onderhoud.
Credinq heeft een aantal veelvoorkomende vraagstukken voor jou beantwoord.
Bekijk de antwoorden, de voor- en nadelen en laat je inspireren door de tips.
Ontdek hoe Credinq jouw situatie kan verbeteren
Ga voor een vliegende start, een groei in jouw omzet of een consistente winstmarge.
Credinq helpt jouw onderneming met passende financiers per doel.
Plaats je financieringsverzoek op Credinq24 buff.ly/2SlqTyX. Voor de eerste 50 nieuwe volgers op LinkedIn https://buff.ly/2CFNhgV, stuur een email naar support@credinq24.nl en ontvang een gratis couponcode voor een plaatsing. #mkb #financiering #accountant #bank
Geplaatst door Credinq24 op Vrijdag 26 oktober 2018
Wat is een financiering voor commercieel vastgoed?
Als je de keuze hebt gemaakt om commercieel vastgoed te kopen vergt dat vaak een behoorlijke investering, om deze reden wordt vaak een deel gefinancierd. In de regel kan je voor maximaal 60% van de investering een financiering aanvragen. Vaak wordt een looptijd van 20 jaar afgesproken, waarin deze financiering moet worden afgelost.
Tip: Na de financiële crisis hebben banken beperkingen opgelegd gekregen voor het financieren van commercieel vastgoed. Dit betekent dat kleinere vastgoedbeleggers en investeringen in bedrijfsruimtes en kantoren op minder goede locaties niet altijd gefinancierd kunnen worden door banken. Inmiddels zijn hier wel alternatieve financiers voor te vinden.
Voorbeeldberekening investering in commercieel vastgoed
Aankoop bedrijfspand EUR 250.000,-
Kosten Koper (6%) EUR 15.000,-
Verbouwing EUR 35.000,-
Totale investering EUR 300.000,-
Spaargeld EUR 120.000,-
Financiering EUR 180.000,-
| Kopen | Huren | ||
|---|---|---|---|
| Onderhoud & kosten | EUR 4.500,- | Jaarlijkse huur | EUR 30.000,- |
| Rente bank 3% | EUR 5.400,- | ||
| Aflossing (in 20 jaar) | EUR 15.000,- | ||
| Totaal | EUR 24.900,- | Totaal | EUR 30.000,- |
In het voorbeeld lijkt het kopen van een bedrijfspand interessant, maar het betekent wel dat je in dit voorbeeld EUR 120.000,- gespaard moet hebben. Het rendement op je spaargeld, die je voor deze investering hebt ingebracht, is in dit geval 4,25% (EUR 5.100,- / EUR 120.000,-). Eventuele leegstand of een waardedaling kan natuurlijk wel een behoorlijke impact hebben op het genoemde rendement. In dit voorbeeld is rekening met een afschrijving van de investering in 20 jaar, in de praktijk zal dit lager zijn. Dit betekent dat je rendement op je spaargeld waarschijnlijk hoger is. De afschrijving zijn geen uitgaven maar kosten, deze zullen voldoende zijn voor de aflossingen ( geen kosten, maar wel uitgaven, naar verwachting EUR 9.000,-).
Tip: Als je commercieel vastgoed koopt, zal je de financiering in de meeste gevallen in 20 jaar moeten aflossen. Het aflossen wordt vaak ook wel gezien als sparen. Als het bedrijfspand zijn waarde behoudt klopt deze redenering, maar niet alle bedrijfspanden behouden hun waarde. Voor panden die ouder zijn dan 15 of 20 jaar, zal in veel gevallen een flinke verbouwing nodig zijn. Dit kan de waarde verlagen van een bedrijfspand.
Waarom moet ik in 20 jaar de gehele financiering aflossen?
Voor een eigen woning geldt veelal een looptijd van 30 jaar, waarbij je soms ook een deel aflossingsvrij kan financieren. Commercieel vastgoed is veelal minder waardevast dan een eigen woning, zeker als de economische situatie verslechtert. Om dit risico voor een financier te verkleinen, worden deze financieringen sneller afgelost. Voor commercieel vastgoed met specifieke kenmerken (bijvoorbeeld een klimhal), kunnen zelfs nog kortere looptijden worden afgesproken.
Wat is het verschil tussen het bedrijfspand voor eigen gebruik en commercieel vastgoed?
Zoals het woord al aangeeft wordt een bedrijfspand voor eigen gebruik gebruikt door de ondernemer zelf. Bij commercieel vastgoed verhuurt de eigenaar het bedrijfspand aan een ondernemer.
Belangrijke aspecten bij het financieren van commercieel vastgoed
Bij de beoordeling van de financiering van commercieel vastgoed zal o.a. gelet worden op de volgende aspecten:
- Type en locatie van het vastgoed: woningen, appartementen, logistieke centra en ander vastgoed op de betere locaties, hebben in de regel een betere kans om gefinancierd te worden.
- Huurcontract: een huurcontract wordt in de regel gesloten voor een looptijd van 5 jaar + 5 optiejaren. In deze tijd worden ook kortere periodes afgesproken, maar een financier ziet graag een looptijd van tenminste 5 jaar.
- Marktconforme huur: koop je vastgoed wat al verhuurd is, zal ook check gedaan worden op de hoogte van de huur. Dit wordt in de regel door een taxateur beoordeeld. Een te lage huur heeft vaak een nadelig effect op de waarde van het vastgoed.
- Huurder: de financiële gegoedheid van de huurder is natuurlijk ook voor jezelf belangrijk. Een huurder met een goede winstgevendheid en ruime reserves is voor een financier een belangrijk gegeven.
- Duurzaamheid: het verduurzamen van vastgoed wordt steeds belangrijker. Voor kantoren geldt dat ze tenminste een C-label moet hebben uiterlijk 2023. Het vinden van een financier van niet duurzaam vastgoed zal steeds moeilijker worden.
- Milieu: bijvoorbeeld verontreiniging of andere milieu aspecten.
Tip: Als de huurder financieel minder sterk is, vraag dan aanvullende garanties bijvoorbeeld een huurgarantie voor een groter bedrag (3 of meer maanden huur in plaats van 1-3 maanden huur) of een garantie van een derde (een ander bedrijf, de holding of met privé aansprakelijkheid).
Voorbeeldberekening: 60% met spaargeld en 40% gefinancierd
Aankoop bedrijfspand EUR 250.000,-
Kosten Koper (6%) EUR 15.000,-
Verbouwing EUR 35.000,-
Totale investering EUR 300.000,-
Spaargeld EUR 180.000,-
Financiering EUR 120.000,-
| Kopen | Huren | ||
|---|---|---|---|
| Onderhoud & kosten | EUR 4.500,- | Jaarlijkse huur | EUR 30.000,- |
| Rente bank 3% | EUR 3.600,- | ||
| Aflossing (in 20 jaar) | EUR 15.000,- | ||
| Totaal | EUR 23.100,- | Totaal | EUR 30.000,- |
Voorbeeldberekening: 40% met spaargeld en 60% gefinancierd
Aankoop bedrijfspand EUR 250.000,-
Kosten Koper (6%) EUR 15.000,-
Verbouwing EUR 35.000,-
Totale investering EUR 300.000,-
Spaargeld EUR 120.000,-
Financiering EUR 180.000,-
| Kopen | Huren | ||
|---|---|---|---|
| Onderhoud & kosten | EUR 4.500,- | Jaarlijkse huur | EUR 30.000,- |
| Rente bank 3% | EUR 5.400,- | ||
| Aflossing (in 20 jaar) | EUR 15.000,- | ||
| Totaal | EUR 24.900,- | Totaal | EUR 30.000,- |
Op welke manier zou de financiering voor commercieel vastgoed je kunnen helpen?
- Door een deel van de investering te financieren, heb je wellicht de mogelijkheid meer vastgoed aan te kopen, waardoor je de risico’s beter kan spreiden.
- Zowel de korte als de lange rente staan op dit moment laag. Door een deel van de investering te financieren, kan je het rendement op je eigen inbreng van spaargeld verhogen.
Voor- en nadelen van investeringslening
Voordelen
- Mogelijke vermogensopbouw door waardestijging.
- Je weet waarin je investeert.
- Spreiding van vermogen, mogelijk ook over meerdere panden.
Nadelen
- Een aanzienlijke eigen inbreng van spaargeld, in de regel 40% van de investering.
- Kosten voor aankoop, financiering en onderhoud.
- Mogelijk vermogensverlies door waardedaling.
De risico’s van een financiering van commercieel vastgoed?
- De rentekosten zijn bij deze financieringen een behoorlijke kostenpost. Je kunt kiezen tussen een variabele rente (wordt elke maand of 3 maanden aangepast aan de rente-ontwikkeling) of een vaste rente (de rente staat gedurende enkele jaren vast). Een variabele rente is in de meeste gevallen goedkoper dan een vaste rente, echter loop je bij een variabele rente wel een renterisico. Als de rente stijgt, ga je automatisch meer rente betalen.
- De financier zal in de regel bepaalde zekerheden vragen, denk met name aan het vestigen van een hypotheek. Dit betekent dat wanneer je niet in staat bent te voldoen aan de verplichtingen, de financier het recht heeft het commercieel vastgoed te verkopen.
- Kijk bij de aankoop van commercieel vastgoed goed naar de locatie (courant/toekomstbestendig), de looptijd van het huurcontract (korte huurcontracten verlagen de waarde van het vastgoed), de kwaliteit van de huurder (een slecht betalende huurder kan je in de financiële problemen brengen), de duurzaamheid (niet duurzame panden zullen in waarde gaan dalen) en milieu aspecten (is mogelijk sprake van verontreiniging).
Verminder de risico’s en laat je adviseren
Waarom kiezen voor Credinq?
- Volledige online aanvraag
- 100% Onafhankelijk
- Transparant vergelijken
- Alleen reactie van investeerders die bij je aanvraag passen
- Matchmaking op basis van cijfers
- Meest volledige vergelijking
Tips over financiering van een bedrijfspand
- Bij het financieren van commercieel vastgoed is een taxatierapport cruciaal. In het rapport vind je uiteraard de waarde van het vastgoed, maar de taxateur beoordeeld veelal ook het huurcontract (de looptijd en marktconforme huur), milieu aspecten en overige vastgoedspecifieke zaken (veelal niet de kwaliteit van de huurder). In sommige gevallen stellen financiers specifieke eisen aan een taxatierapport, stem dit vooraf eerst goed af.
- Zorg dat je de benodigde informatie op orde hebt, dit helpt bij het verkorten van de doorlooptijd.
- De volgende informatie is in de regel relevant bij aanvragen van een financiering voor commercieel vastgoed:
- Jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar
- Een kopie van het huurcontract of de huurcontracten
- Taxatierapport van het aan te kopen commercieel vastgoed
Vergelijk de verschillende financierings mogelijkheden
- Zakelijke lening. In de regel hanteert een financier een looptijd van 20 jaar met een lineaire aflossing (zakelijke lening / 240 maanden = maandaflossing).
- Crowdfunding
Wat is het verschil tussen een annuïtaire en lineaire aflossing?
- Bij een annuïtaire aflossing blijft het maandelijkse bedrag voor aflossing en rente tijdens de looptijd van de lening gelijk. Gedurende de looptijd betaal je steeds meer aan aflossing en daardoor dus steeds minder aan rente.
- Bij een lineaire aflossing, los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je rente is in de eerste jaren hoog en wordt jaarlijks lager. Je maandlasten dalen dus tijdens de looptijd van de financiering.
Bij een aflossingsvrije financiering los je gedurende de looptijd niets af, maar dat kan wel onder voorwaarden. Om een aflossingsvrije financiering uiteindelijk terug te kunnen betalen, moet je je bedrijfspand verkopen of herfinancieren, al dan niet met eigen geld. De verkoop van je bedrijfspand moet dan natuurlijk wel voldoende opbrengen. Bij zakelijke financieringen wordt deze vorm eigenlijk nooit aangeboden.
Waarom zou je de verschillende aanbieders willen vergelijken?
- Vergelijking van rente- en overige kosten.
- Vergelijking van voorwaarden.
- “Het wedden op 1 paard” is niet handig. Door bij meerdere financiers een aanvraag in te dienen, vergroot je de kans op een succesvolle transactie.
- Vergelijking van doorlooptijd.
Waar moet je op letten?
Staar je bij financiering niet blind op de rente. Kijk ook naar andere kosten
en voorwaarden die aanbieders van startkapitaal financieringen toepassen.
Let bij deze vergelijken vooral op:
- Rente
- Provisies en overige kosten
- Voorwaarden financiering
- Zekerheden
Kom je er nog niet helemaal uit?
Bekijk de veelgestelde vragen of neem geheel vrijblijvend contact met ons op.
Wat kost het registreren als financier?
Lees meer
Het registreren als financier is maatwerk, hiervoor zal verdere afstemming nodig zijn. In geval van vragen mail naar [email protected].
Lees meer
Wat houdt een goedkeuring van de registratie door Credinq in?
Lees meer
Voor Credinq is betrouwbaarheid van de financier of accountant van groot belang. Om deze reden zal door Credinq een research worden uitgevoerd op de achtergrond van de financier of accountant.
Lees meer
Wanneer kan ik een verzoek – lead selecteren als financier / accountant?
Lees meer
Je kunt een verzoek – lead selecteren na registratie en goedkeuring van je registratie door Credinq. Credinq zal registratie binnen 24 uur beoordelen.
Lees meer
Waarom betaal ik een plaatsingsfee?
Lees meer
Om een kwalitatief hoogwaardig platform met serieuze aanvragen in stand te houden en daarmee ook serieuze financiers te interesseren vragen we een beperkte fee.
Lees meer
Direct aan de slag om jouw doel te bereiken?
Ga voor een vliegende start, een groei in jouw omzet of een consistente winstmarge.
Credinq helpt jouw onderneming met passende financiers per doel.